مشاوران مسکن انتاریو؛ چطور PREC به آنها کمک می‌کند تا درآمد بیشتری داشته باشند؟

اول اکتبر ۲۰۲۰ روزی تاریخی برای ۸۰ هزار مشاور املاک رسمی ساکن انتاریو بود، چراکه بالاخره بعد از سال‌ها این امکان فراهم شد که مشاوران املاک انتاریو بتوانند بیزینس خود را از طریق شرکت به انجام برسانند و یک شرکت شخصی املاک و مستغلات (PREC) راه‌اندازی کنند. 

این امکان، در نتیجه تغییرات صورت گرفته در قانون تراست در خدمات املاک و مستغلات ۲۰۲۰ (TRESA) فراهم شده است. 

این موضوع شاید سوالاتی درباره ماهیت شرکت شخصی املاک و اهمیت آن، محاسن و معایب تشکیل شرکت، نکات مربوط به مالیات‌های شخصی و درآمدی شرکت برای شما ایجاد کند. در مطلب پیش رو، حسین تراز و شهناز بالازاده، حسابداران رسمی و خبره کانادا به این سوالات پاسخ داده‌اند. 

آنها همچنین، سوالاتی که مشاوران املاک قبل از اقدام برای راه‌اندازی شرکت باید از خودشان بپرسند و اصلی‌ترین نکات قوانین جدید که در هنگام تشکیل PREC باید مدنظر قرار گیرند را لیست کرده‌اند.

حسین تراز حسابدار رسمی و خبره در کاناداست که دارای ۲۰ سال سابقه در امور مالیاتی و حسابداری می‌باشد

شهناز بالازاده ۲۰ سال در شرکت‌های متوسط و بزرگ مدیر ارشد مالی بوده و عضو انجمن حسابداران رسمی و خبره کانادا می‌باشد

باربارا مشاور املاک است و با خود فکر می‌کند: «این همه سر و صدا درباره PREC به‌خاطر چیست؟» 

او سخت کار می‌کند تا از پس هزینه ۷۰ هزار دلاری سالانه خانواده‌اش برiآید و امیدوار است که ظرف ۵ سال آینده، یک ملک برای سرمایه‌گذاری بخرد. باربارا در حال حاضر تنها مالک بیزینس خود است و سالانه به‌طور متوسط ۲۲۰ هزار دلار حقوق و مزایا از بنگاه معاملات خود، دریافت می‌کند. 

پس از کسر ۷۰ هزار دلار هزینه‌های بیزینس، ۱۵۰ هزار دلار درآمد مالیات‌پذیر برای باربارا باقی می‌ماند. او حدود ۵۰ هزار دلار هم مالیات شخصی می‌پردازد. به این ترتیب، درآمد شخصی باربارا پس از کسر مالیات، بالغ بر ۱۰۰ هزار دلار می‌شود. 

از آنجا که درآمد شخصی باربارا بعد از کسر مالیات، مبلغ ۱۰۰ هزار دلار بوده و از هزینه‌های ۷۰ هزار دلاری شخصی او بسیار فراتر است، او می‌تواند به فکر راه‌اندازی یک شرکت شخصی املاک و مستغلات (PREC) باشد. 

به گفته حسین تراز، حسابدار رسمی و خبره در کانادا، این کار به باربارا اجازه خواهد داد که از امکان تعویق مالیات برخوردار شده، انعطاف‌پذیری بیشتری در مدیریت امور مالی خود پیدا کند و آسان‌تر بتواند به اهداف شخصی و حرفه‌ای خود، یعنی خرید ملک برای سرمایه‌گذاری برسد.  

مشاوران املاک در انتاریو از اکتبر امسال، می‌توانند بیزینس خود را از طریق شرکت به انجام برسانند 

به گفته Sean Morrison، رئیس انجمن املاک و مستغلات انتاریو Ontario Real Estate Association یا OREA، اول اکتبر ۲۰۲۰ روزی تاریخی برای ۸۰ هزار مشاور املاک رسمی ساکن انتاریو بوده است. شاید بپرسید چرا؟    

آن‌طور که OREA می‌گوید، تلاش برای اینکه مشاوران املاک انتاریو که به نمایندگان فروش یا کارگزاران املاک نیز معروف‌ هستند، بتوانند بیزینس خود را از طریق شرکت به انجام برسانند، سابقه‌ای ۱۰ ساله دارد و اکنون بالاخره این امکان فراهم شده است. 

شهناز بالازاده، عضو انجمن حسابداران رسمی و خبره کانادا می‌گوید که چند هفته پیش تغییراتی در قانون تراست در خدمات املاک و مستغلات ۲۰۲۰ یعنی Trust in Real Estate Services Act, 2020 یا TRESA صورت گرفت که سرانجام امکان این اتفاق را فراهم آورد.    

این تغییرات، پیامدهای مختلفی دارد که ممکن است برای شما جای سوال داشته باشد. 

حسین تراز و شهناز بالازاده حسابداران رسمی و خبره کانادا، در ادامه این مطلب به سوالات زیر پاسخ داده‌اند:  

  • شرکت شخصی املاک چیست و چرا اهمیت دارد؟ 
  • محاسن و معایب تشکیل شرکت، به‌ویژه برای فعالان خدمات املاک، چیست؟ 
  • فعالان خدمات املاک باید چه ملاحظاتی را درباره مالیات‌های شخصی و درآمدی شرکت مدنظر داشته باشند؟  
  • از کجا باید شروع کنم؟  

شرکت شخصی املاک (PREC) چیست و چه اهمیتی دارد؟  

به گفته حسین تراز حسابدار رسمی و خبره در کانادا، PREC این امکان را فراهم می‌آورد که مشاوران املاک نیز مانند حسابداران، وکلا و پزشکان، از مزایای شرکت‌های حرفه‌ای برخوردار شوند. PREC در اصل فرصت‌هایی برای برنامه‌ریزی مالیات بر درآمد فراهم می‌آورد که به شما و اعضای خانواده‌تان کمک می‌کند تا با سرعت بیشتری ثروت خالص خود را افزایش دهید. دلیل این موضوع این است که نرخ مالیات شرکتی، در مقایسه با درآمد شخصی، بسیار پایین‌تر است. 

مشاوران املاک در انتاریو برای درآمدهای بالای ۲۲۰ هزار دلار، حدود ۵۳/۵ درصد مالیات بر درآمد نهایی می‌پردازند، در حالی که درآمد به دست آمده از طریق PREC، تا زمانی که به ۵۰۰ هزار دلار برسد، مشمول نرخ ۱۲/۲ درصدی مالیات شرکتی می‌شود. از درآمدهای بیشتر از این مبلغ، ۲۶/۵ درصد مالیات گرفته می‌شود.  

همان‌طور که می‌توان دید، نرخ مالیات شرکتی به شکل قابل ملاحظه‌ای از مالیات شخصی پایین‌تر است و همین امر به ایجاد فرصت‌هایی برای برنامه‌ریزی مالیاتی منجر می‌شود. 

راه‌اندازی PREC برای همه مشاوران املاک مناسب نخواهد بود، ولی هر چه درآمد شما رشد بیشتری پیدا کند و فاصله بیشتری از هزینه‌های‌تان بگیرد، فایده PREC هم برای شما بیشتر خواهد بود. شما با PREC اجازه پیدا می‌کنید که پس‌اندازهای‌ دریافتی خود را از بنگاه معاملات، در PREC نگه دارید تا پرداخت مالیات این وجوه به تعویق بیفتد. 

به داستان باربارا برگردیم. اگر او یک PREC تأسیس کند، با فرض یکسان بودن همه‌ فاکتورها ۱۳۲ هزار دلار درآمد بعد از کسر مالیات شرکتی خواهد داشت. او می‌تواند ۸۰ هزار دلار از این پول را برداشت کند که برای پوشش دادن هزینه‌های ۷۰ هزار دلاری شخصی‌اش کافی خواهد بود. 

به این ترتیب، ۵۲ هزار دلار درآمد شرکتی بعد از کسر مالیات برای باربارا باقی خواهد ماند. بنابراین، او به لطف تعویق مالیات پول‌هایی که در شرکت دارد، در مجموع حدود ۲۲ هزار دلار صرفه‌جویی خواهد داشت

محاسن و معایب تشکیل شرکت برای شاغلان در خدمات املاک چیست؟ 

به باور شهناز بالازاده، حسابدار رسمی و خبره در کانادا در این مورد نیز مثل هر بیزینس دیگری، برای رسیدن به تصمیمی که مناسب شما باشد باید محاسن و معایب مالکیت انفرادی و شرکتی را با هم مقایسه و ارزیابی کنید. 

وقتی که شاغلان حرفه املاک به نقطه‌ای می‌رسند که درآمد آنها، بیشتر از حد موردنیاز برای تأمین هزینه‌های زندگی خود و خانواده‌شان است، تشکیل شرکت معنای بیشتری پیدا می‌کند.  

مزیت اول: به تعویق افتادن مالیات

مهمترین مزیت تشکیل شرکت برای شاغلان حرفه املاک، به تعویق افتادن مالیات است. در انتاریو، دسترسی به کسورات بیزینس‌های کوچک به این معناست که مالیات اولین ۵۰۰ هزار دلار از درآمد فعال بیزینسی شما، یعنی درآمدی که از طرف بنگاه معاملات املاک به شما پرداخت شده است، با پایین‌ترین نرخ بهره شرکتی ۱۲/۲ درصدی محاسبه می‌شود، در حالی که بالاترین نرخ مالیات شخصی ۵۴ درصد است. 

بنابراین، به ازای مبالغی که در شرکت باقی می‌ماند، شما مالیات بسیار کمتری خواهید پرداخت و این بدان معناست که پول بیشتری در شرکت برای سرمایه‌گذاری در بیزینس‌‌تان یا دارایی‌های دیگر بیشتری برای تحقق اهداف مالی بیزینسی و شخصی‌تان، وجود خواهد داشت. 

وقتی که این پول‌ها که نوعا به شکل دریافت حقوق یا سود سهام خواهد بود، در نهایت از شرکت بیرون کشیده شود، مالیات آن براساس نرخ‌های مالیات بر درآمد شخصی محاسبه خواهد شد. 

این بدان معناست که شما در نهایت همان مالیاتی را می‌پردازید که بدون شرکت هم می‌پرداختید، با این تفاوت که اکنون از این انعطاف‌پذیری برخوردار هستید که زمان و مقدار برداشت‌های خود را در جهت بهینه‌سازی وضعیت بعد از مالیات‌تان، تعیین نمایید. 

مزیت دوم: انعطاف‌پذیری در برنامه‌ریزی امور مالی و ارثیه

حسین تراز حسابدار رسمی و خبره در کانادا معتقد است از پول‌هایی که در شرکت باقی می‌ماند، می‌توانید به شکل‌های مختلفی در جهت رسیدن به اهداف‌ مالی‌تان استفاده کنید. یکی از استفاده‌های متداول مشاوران املاک از این پول‌ها، در خرید ملک‌های اجاره‌ای است. سایر استفاده‌ها شامل سرمایه‌گذاری، بیمه عمر یا مستمری بازنشستگی شخصی است. 

همچنین، اگر از پول‌های خود در زمان بازنشستگی برداشت کنید، معمولا نرخ بهره‌ای که به شما تعلق می‌گیرد، پایین‌تر از نرخ مالیات شخصی امروز خواهد بود. در ارتباط با برنامه‌ریزی ارثیه، می‌توانید مسائل شرکت را به‌گونه‌ای سامان‌دهی کنید که سهام آن، به شکلی بهینه از نظر هزینه، به وارثان انتقال پیدا کند.  

مزیت سوم: صرفه‌جویی‌های مالیاتی بیشتر، از طریق تقسیم درآمد  

اگر همسر یا عضو درجه اول دیگری از خانواده‌تان، در بیزینس شما کار می‌کند، ممکن است بتوانید به‌گونه‌ای به آنها حقوق و مزایا بدهید که صرفه‌جویی‌های مالیاتی بیشتری، از طریق مفهومی به نام تقسیم درآمد Income Splitting، نصیب شما شود. در این رابطه، قوانین مالیات بر تقسیم درآمد را مدنظر داشته باشید.

مزیت چهارم: کاهش اقساط برنامه مستمری بازنشستگی کانادا (CPP

اگر شما مشاور املاکی هستید که در سال ۲۰۲۰ بیش از ۵۸ هزار و ۷۰۰ دلار درآمد دارید، لازم خواهد بود که حدود ۵ هزار و ۸۰۰ دلار برای Canada Pension Plan یا CPP پرداخت کنید. یکی از مزیت‌های تشکیل شرکت، این است که می‌توانید به خودتان سود سهام بپردازید و همین امر، هزینه فوق را کاهش خواهد داد. 

با این حال، ممکن است در سناریوهایی، بخواهید به خودتان حقوق بدهید و به CPP واریز داشته باشید. تصمیم‌گیری در مورد اینکه پرداخت‌ها به خودتان را از طریق حقوق انجام می‌دهید یا سود سهام، باید بخشی از برنامه‌ریزی کلی مالی‌تان باشد. 

نقطه ضعف: هزینه‌های اضافی مدیریتی  

نقطه ضعف اصلی تشکیل شرکت، هزینه‌های مدیریتی اضافی آن است. برای مثال، مواردی مانند تبدیل بیزینس به شرکت، تهیه توافقنامه‌ها و همچنین رسیدگی به اسناد سالانه شرکت و مالیاتی، همگی هزینه‌های حسابداری و حقوقی جداگانه‌ای دارند. 

ملاحظاتی که شاغلان حرفه خدمات املاک باید درباره درآمد شخصی و مالیات شرکت مدنظر داشته باشند 

موارد زیر، سوال‌هایی هستند که شما در هنگام تأمل درباره‌ تشکیل شرکت، باید از خودتان بپرسید:  

۱. آیا میانگین درآمد سالیانه‌ای که از بنگاه دریافت می‌کنید، بیشتر از هزینه‌های سالانه زندگی‌تان است و اگر چنین است، چقدر زیادتر؟ 

۲. آیا انتظار دارید که درآمد پیش‌بینی شده شما از بنگاه، در طی ۳ تا ۵ سال آینده، با سرعتی بیشتر از هزینه‌های زندگی رشد کند؟ 

۳. اهداف مالی شخصی شما چیست و در مورد خریدهای بزرگ، بازنشستگی و ارثیه، چه انتظاراتی دارید؟  

اگر به پرسش‌های اول و دوم پاسخ مثبت داده‌اید، شما و خانواده‌تان احتمالا با تأسیس شرکت برای دریافت درآمدهای‌تان از بنگاه، انعطاف‌پذیری بالاتری در دستیابی به اهداف‌تان خواهید داشت.  

۵ نکته اصلی قوانین جدید که در هنگام تشکیل PREC باید به آنها توجه کنید 

در ادامه، حسین تراز حسابدار رسمی و خبره در کانادا، خلاصه‌ای از ۵ نکته اصلی قوانین جدید را ذکر کرده است که در هنگام تشکیل PREC باید آنها را مدنظر داشته باشید: 

۱. سهامدار کنترل‌کننده باید توسط یک بنگاه، به‌منظور کار در حرفه املاک، استخدام شده باشد. این فرد نمی‌تواند در ازای کار در حرفه املاک، از جای دیگری غیر از PREC یا بنگاه مربوطه، درآمد داشته باشد.  

۲. PREC بنگاه معاملات نیست و در حوزه املاک، فعالیتی به جز ارائه خدمات سهامدار کنترل‌کننده‌ خود به بنگاه نداشته و هیچ پول یا دارایی دیگری را که متعلق به مشتری‌ها، ارباب‌رجوع‌ها یا هر فرد دیگری مرتبط با معامله ملک باشد، نزد خود نگه نمی‌دارد. 

۳. سهامدار کنترل‌کننده باید مالک تمام سهام عادی [Equity Shares] شرکت PREC و تنها مدیر و مقام ارشد [Officer] آن باشد

۴. سهام غیرعادی [Non-equity Shares] شرکت PREC صرفا می‌تواند در تملک افراد زیر باشد: 

  • سهامدار کنترل‌کننده
  • اعضای خانواده سهامدار کنترل‌کننده
  • قیم‌های تعیین شده برای فرزندان صغیر و میراث‌بر سهامدار کنترل‌کننده 

۵. باید توافقنامه مکتوبی بین PREC، سهامدار کنترل‌کننده و بنگاه، برای مدیریت بر این روابط وجود داشته باشد.

این توافقنامه باید شامل شرایط خاصی باشد تا اطمینان حاصل شود که PREC: 

  • سد راه فعالیت بنگاه نمی‌شود
  • مطابق با قانون و مقررات، به فعالیت بنگاه کمک می‌کند
  • مطمئن می‌شود که سهامدار کنترل‌کننده، وظایف سهامدار را براساس قوانین و مقررات، به جای می‌آورد

حسین تراز حسابدار رسمی و خبره در کاناداست که دارای ۲۰ سال سابقه در امور مالیاتی و حسابداری می‌باشد

شهناز بالازاده ۲۰ سال در شرکت‌های متوسط و بزرگ مدیر ارشد مالی بوده و عضو انجمن حسابداران رسمی و خبره کانادا می‌باشد

مطالب این وب‌سایت، صرفا برای اطلاعات شخصی تنظیم شده و هدف از آن، ارائه مشاوره مالیاتی، حقوقی یا حسابداری نیست و نباید برای چنین مقاصدی مورد استفاده قرار گیرد. شما باید پیش از ورود به هر معامله‌ای، با مشاوران مالیاتی، حقوقی و حسابداری خودتان مشورت کنید.  


مطالب این وب‌سایت، صرفا برای اطلاعات شخصی تنظیم شده و هدف از آن، ارائه مشاوره مالیاتی، حقوقی یا حسابداری نیست و نباید برای چنین مقاصدی مورد استفاده قرار گیرد. شما باید پیش از ورود به هر معامله‌ای، با مشاوران مالیاتی، حقوقی و حسابداری خودتان مشورت کنید.